- Dach neu decken ohne Dämmung: ca. 90–180 €/m² mit Betondachsteinen oder Tonziegeln, Biberschwanz und Schiefer bis ca. 300 €/m².
- Komplettsanierung mit Aufsparrendämmung und neuer Deckung: ca. 200–350 €/m², beim Einfamilienhaus mit 140 m² ca. 30.000–55.000 € inklusive Gerüst und Rinnen.
- Neuer Dachstuhl: ca. 15.000–35.000 € für die Holzkonstruktion eines Einfamilienhauses, also ca. 100–200 €/m² Dachfläche zusätzlich.
- Förderung: 15 % BAFA-Zuschuss auf Dämmung und Umfeldmaßnahmen, beim Einfamilienhaus höchstens 4.500 €, mit Sanierungsfahrplan bis 10.500 €. Alternativ 20 % Steuerbonus über drei Jahre.
- Größte Kostentreiber: Zustand des Dachstuhls, Dachform mit Graten und Gauben, Material, Asbest und schwierige Zugänglichkeit.
Kosten pro m² im Überblick
Die Kosten einer Dachsanierung werden fast immer pro Quadratmeter Dachfläche angegeben. Gemeint ist die geneigte Fläche des Daches, nicht die Grundfläche des Hauses; beim Einfamilienhaus mit Satteldach sind das meist 120–180 m². Die folgenden Richtwerte gelten für Steildächer im Kreis Groß-Gerau und in Darmstadt:
| Leistung | Richtwert |
|---|---|
| Abdecken und Entsorgen der alten Deckung | ca. 15–30 €/m² |
| Neueindeckung inkl. Abdecken, Unterdeckbahn und Lattung | ca. 90–180 €/m², Biberschwanz und Schiefer bis ca. 300 €/m² |
| Umdecken (vorhandene Ziegel wieder verlegen) | ca. 80–130 €/m² |
| Aufsparrendämmung (Dämmschicht mit Unterdeckung) | ca. 100–200 €/m² |
| Zwischensparrendämmung von innen | ca. 50–100 €/m² |
| Komplettsanierung mit Aufsparrendämmung und neuer Eindeckung | ca. 200–350 €/m² |
| Aufschlag für einen neuen Dachstuhl | ca. 100–200 €/m² |
| Gerüst | ca. 8–15 €/m² Gerüstfläche |
Grobe Richtwerte (Stand Oktober 2026), ersetzen kein Angebot. Bundesweite Durchschnittswerte aus Kostenrechnern können davon abweichen, weil Löhne, Anfahrt und Auslastung regional verschieden sind.
Was im m²-Preis steckt – und was extra kommt
In unseren Richtwerten für Neueindeckung und Komplettsanierung sind enthalten: Abdecken und Entsorgen der alten Deckung, Unterdeckung, Konterlattung und Lattung, die neue Deckung mit First, Grat und Ortgang sowie bei der Komplettsanierung die Dämmung mit luftdichter Ebene. Extra berechnet werden in der Regel Gerüst, Arbeiten am Dachstuhl, Rinnen und Fallrohre, Kamin- und Wandanschlüsse, Dachfenster, der Ausbau asbesthaltiger Platten sowie Statik und Kran. Achten Sie beim Vergleich von Angeboten genau darauf. Ein niedriger m²-Preis ist wenig wert, wenn Gerüst, Entsorgung oder Anschlüsse später als Nachtrag kommen.
Dach neu decken: Kosten nach Material
Wer das Dach nur neu decken lässt, zahlt je nach Material ca. 90–300 € pro m². Den größten Unterschied macht die Deckung selbst: Ein Biberschwanzdach braucht mehr als doppelt so viele Ziegel pro m² wie ein Dach mit Falzziegeln, Schiefer wird Stein für Stein von Hand gedeckt.
| Eindeckung | Richtwert verlegt | Lebensdauer ca. | Hinweis |
|---|---|---|---|
| Betondachsteine | ca. 90–140 €/m² | 40–60 Jahre | günstig und robust, die Farbe verblasst mit der Zeit |
| Tondachziegel (Falzziegel, Pfanne) | ca. 100–180 €/m² | 50–80 Jahre | farbbeständig, der Klassiker in der Region |
| Biberschwanz (Doppeldeckung) | ca. 140–220 €/m² | 50–80 Jahre | viele Ziegel pro m², viel Handarbeit |
| Naturschiefer | ca. 180–300 €/m² | 80–100 Jahre und mehr | aufwendige Handdeckung, oft am Denkmal |
Grobe Richtwerte (Stand Oktober 2026), ersetzen kein Angebot. Inklusive Abdecken, Unterdeckbahn, Lattung und Verlegung, ohne Gerüst. Welches Material zu Ihrem Haus passt, erklären wir auf der Seite Dacheindeckung.
Ganz ohne Dämmung neu zu decken, ist rechtlich nur noch selten möglich – mehr dazu unten bei den Pflichten.
Umdecken statt neu eindecken
Beim Umdecken nehmen wir die vorhandenen Ziegel ab, erneuern darunter Unterdeckung und Lattung und verlegen die alten Ziegel wieder. Das geht, wenn die Ziegel noch frostfest, nicht porös und in ausreichender Zahl vorhanden sind – typisch bei gut erhaltenen Tonziegeln und Biberschwänzen, etwa am Denkmal. Gespart wird vor allem der Materialpreis der Ziegel. Weil jeder Ziegel einzeln abgenommen, sortiert und wieder verlegt wird, liegt Umdecken mit ca. 80–130 €/m² aber nur wenig unter einer einfachen Neueindeckung. Bei Betondachsteinen lohnt es sich selten, und für ältere Ziegelmodelle gibt es nicht immer passende Ersatzziegel.
Kosten nach Dachfläche: Beispiele fürs Einfamilienhaus
Je größer das Dach, desto höher die Summe, auch wenn der m²-Preis bei großen Flächen etwas sinkt. Die Tabelle zeigt grobe Spannen für die reine Dachfläche, ohne Gerüst, Rinnen, Fenster und Gauben:
| Dachfläche | Nur Neueindeckung | Mit Dämmung | Mit Dämmung und neuem Dachstuhl |
|---|---|---|---|
| 80 m² | ca. 7.000–14.500 € | ca. 16.000–28.000 € | ca. 24.000–44.000 € |
| 100 m² | ca. 9.000–18.000 € | ca. 20.000–35.000 € | ca. 30.000–55.000 € |
| 150 m² | ca. 13.500–27.000 € | ca. 30.000–52.500 € | ca. 45.000–82.500 € |
| 200 m² | ca. 18.000–36.000 € | ca. 40.000–70.000 € | ca. 60.000–110.000 € |
| 250 m² | ca. 22.500–45.000 € | ca. 50.000–87.500 € | ca. 75.000–137.500 € |
Grobe Richtwerte (Stand Oktober 2026), ersetzen kein Angebot. Für Gerüst, Rinnen und Anschlüsse rechnen Sie beim Einfamilienhaus zusätzlich mit ca. 3.000–6.000 €.
Wie groß ist mein Dach?
Als Faustregel: Bei 35 bis 45 Grad Neigung ist die Dachfläche etwa 1,2- bis 1,4-mal so groß wie die überdachte Grundfläche einschließlich Dachüberstand. Ein Haus mit 10 × 10 m Grundfläche und 40 cm Überstand ringsum hat bei 40 Grad Neigung also rund 150 m² Dachfläche. Genau messen wir beim Aufmaß.
Doppelhaushälfte und Reihenhaus
Eine Doppelhaushälfte hat meist ca. 70–110 m² Dachfläche, ein Reihenmittelhaus oft weniger. Pro m² wird es etwas teurer, weil Gerüst und Anschlüsse auf weniger Fläche verteilt werden und der Übergang zum Nachbardach sauber ausgebildet werden muss, wenn die neue Dämmung höher liegt. Am günstigsten ist es, wenn beide Hälften gemeinsam sanieren. Für eine Doppelhaushälfte mit 90 m² liegen Sie bei der Komplettsanierung mit Dämmung grob bei ca. 20.000–35.000 € einschließlich Gerüst.
Rechenbeispiel Schritt für Schritt
Wie sich die Summe zusammensetzt, zeigt ein typischer Fall aus der Region. Die Werte liegen in der Mitte unserer Spannen und sind ein Beispiel, kein Angebot.
Annahmen: Einfamilienhaus, Baujahr 1965, Satteldach mit 140 m² Dachfläche, alte Tondachziegel ohne Unterdeckung, keine Dämmung. Der Dachstuhl ist gesund bis auf zwei angefaulte Sparrenfüße an der Traufe. Zwei alte Dachfenster sollen ersetzt werden, Rinnen und Fallrohre sind zusammen ca. 30 m lang. Gedämmt wird mit Holzfaser als Aufsparrendämmung, gedeckt mit neuen Tondachziegeln.
| Position | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Gerüst | ca. 200 m² × 12 € | 2.400 € |
| Abdecken und Entsorgen | 140 m² × 20 € | 2.800 € |
| Zimmerei: zwei Sparrenfüße erneuern, Ausgleich | pauschal | 1.500 € |
| Aufsparrendämmung Holzfaser mit luftdichter Ebene und Unterdeckung | 140 m² × 140 € | 19.600 € |
| Konterlattung, Lattung, Tondachziegel mit Formteilen | 140 m² × 90 € | 12.600 € |
| First, Ortgang, Kamin- und Wandanschlüsse | pauschal | 2.500 € |
| Zwei Dachfenster austauschen | 2 × 1.800 € | 3.600 € |
| Dachrinnen und Fallrohre | 30 m × 70 € | 2.100 € |
| Summe brutto | 47.100 € |
Das entspricht rund 336 € pro m² Dachfläche einschließlich aller Nebenarbeiten. Ohne Gerüst, Zimmerei, Fenster und Rinnen liegen die reinen Dacharbeiten bei rund 270 €/m² – mitten in der Spanne für eine Komplettsanierung.
Was Förderung oder Steuerbonus im Beispiel bringen
Angenommen, der Energieeffizienz-Experte erkennt 40.000 € als förderfähig an: die Dämmung, die dafür nötigen Umfeldmaßnahmen und die Fenster, sofern sie die technischen Anforderungen erfüllen. Dann gibt es drei Wege:
| Weg | Rechnung | Entlastung | Eigenanteil |
|---|---|---|---|
| BAFA-Zuschuss ohne iSFP | 15 % von höchstens 30.000 € | 4.500 € | 42.600 € |
| BAFA-Zuschuss mit iSFP | 15 % von 40.000 € + 5 % von 10.000 € | 6.500 € | 40.600 € |
| Steuerbonus nach § 35c EStG | 20 % von 40.000 €, verteilt auf 3 Jahre (2.800 + 2.800 + 2.400 €) | 8.000 € | 39.100 € |
Grobe Beispielrechnung (Stand Oktober 2026), ersetzt keine Steuer- oder Förderberatung. Beim Zuschuss kommen die Kosten für den Energieberater hinzu. Der Steuerbonus setzt voraus, dass Sie selbst im Haus wohnen und in drei Jahren genug Einkommensteuer zahlen, um ihn auszuschöpfen.
Kosten nach Dachform
Die Dachform verändert den Preis spürbar, weil jeder Grat, jede Kehle und jeder Knick Zuschnitt, Formziegel und Arbeitszeit kostet. Ein einfaches Satteldach ist am günstigsten.
| Dachform | Aufschlag gegenüber Satteldach ca. | Warum |
|---|---|---|
| Satteldach | – | zwei gleichmäßige Flächen, wenig Zuschnitt |
| Pultdach | etwa gleich | eine Fläche, Anschlüsse je nach Bauweise |
| Krüppelwalmdach | +10–20 % | zusätzliche kleine Walmflächen an den Giebeln, Grate |
| Walmdach und Zeltdach | +15–30 % | vier geneigte Flächen, Grate mit Gratziegeln, viel Zuschnitt |
| Mansarddach | +25–40 % | Knick in der Dachfläche, steiler Unterteil, aufwendiges Gerüst |
Grobe Richtwerte (Stand Oktober 2026), ersetzen kein Angebot.
Gauben, Kehlen und Anschlüsse
Jede vorhandene Gaube bringt Kehlen, Anschlüsse und kleine Flächen mit sich, die von Hand angepasst werden; bei mehreren Gauben steigt der m²-Preis deutlich. Flachdächer werden nicht gedeckt, sondern abgedichtet, und folgen einer eigenen Kalkulation.
Dachstuhl erneuern: Kosten
Ein komplett neuer Dachstuhl für ein Einfamilienhaus kostet ca. 15.000–35.000 € für die Holzkonstruktion, umgerechnet ca. 100–200 € pro m² Dachfläche zusätzlich zu Dämmung und Deckung. Meist ist er aber gar nicht nötig: Bei den meisten Sanierungen bleibt der Dachstuhl stehen und wird nur ausgebessert.
| Vorhaben | Richtwert |
|---|---|
| Einzelne Sparren oder Sparrenfüße erneuern, Hölzer aufdoppeln | je nach Umfang ab wenigen tausend Euro |
| Alten Dachstuhl abbrechen und entsorgen | ca. 40–60 €/m² Dachfläche |
| Neuer Dachstuhl Einfamilienhaus (Holz, Abbund, Montage) | ca. 15.000–35.000 € |
| Statik durch Tragwerksplaner | ca. 600–1.200 € |
| Autokran für das Aufrichten | nach Einsatzdauer, meist ein bis zwei Tage |
Grobe Richtwerte (Stand Oktober 2026), ersetzen kein Angebot. Im Internet finden sich auch niedrigere Werte ab ca. 60 €/m²; sie gelten meist für einfache Satteldächer und nur für das Holz, ohne Abbruch, Statik und Kran. Fragen Sie bei jedem Angebot, was enthalten ist.
Einzelne Hölzer tauschen oder verstärken
Ist nur ein Teil des Dachstuhls geschädigt, ersetzen wir einzelne Sparren, setzen neue Sparrenfüße an der Traufe oder verstärken schwache Hölzer durch Aufdoppeln: Neben das alte Holz kommt ein neues, das mit ihm verschraubt wird. Das erhält die Substanz und kostet einen Bruchteil eines neuen Dachstuhls. Weil wir Zimmerei und Dachdeckerei in einem Betrieb sind, stehen diese Arbeiten im selben Angebot und werden erledigt, sobald das Dach offen ist.
Neuer Dachstuhl komplett
Ein neuer Dachstuhl ist nötig, wenn große Teile durch Feuchtigkeit oder Schädlinge zerstört sind, wenn das Dach eine andere Form oder Neigung bekommen soll oder bei einer Aufstockung. Nach Aufmaß, Statik und Abbund ist der neue Dachstuhl meist in ein bis drei Tagen aufgerichtet; danach wird sofort gedämmt und gedeckt. Für ein Einfamilienhaus mit 150 m² Dachfläche kommen Sie mit neuem Dachstuhl, Dämmung und Deckung grob auf ca. 45.000–82.500 €, dazu Gerüst und Nebenarbeiten. Mehr dazu auf unserer Seite Dachstuhl.
Anzeichen für einen maroden Dachstuhl
- Sparren oder First hängen sichtbar durch, die Dachfläche wirkt wellig
- Dunkle, weiche oder bröselige Stellen am Holz, besonders an der Traufe und unter alten Undichtigkeiten
- Bohrmehl und kleine ovale Ausfluglöcher – ein Hinweis auf den Hausbock
- Risse entlang der Holzfaser, gelöste Verbindungen an Kehlbalken und Pfetten
- Muffiger Geruch oder Schimmel auf dem Dachboden
Viele Schäden lassen sich erst sicher beurteilen, wenn das Dach offen ist. In einem seriösen Angebot steht deshalb eine Position für Arbeiten am Dachstuhl nach Aufwand, damit es später keine Überraschung gibt.
Statik und Kran
Für einen neuen Dachstuhl oder höhere Lasten, etwa durch eine dicke Aufsparrendämmung oder schwerere Ziegel, braucht es eine statische Berechnung; in Hessen ist bei Eingriffen in die Dachkonstruktion zudem eine statische Bescheinigung vorgesehen. Für einen kompletten Dachstuhl kommt meist ein Autokran dazu.
Dämmung: Was sie zusätzlich kostet und spart
Die Dämmung macht aus einer Neueindeckung eine energetische Sanierung und erhöht die Kosten um ca. 110–170 € pro m². Beim Einfamilienhaus mit 140 m² sind das grob 15.000–24.000 € mehr als eine reine Neueindeckung – vor Abzug der Förderung.
Aufsparrendämmung oder Zwischensparrendämmung?
Bei einer Sanierung von außen ist die Aufsparrendämmung die Regel: Sie liegt als durchgehende Schicht über den Sparren, vermeidet Wärmebrücken, und innen bleibt alles, wie es ist. Sie kostet ca. 100–200 €/m². Die Zwischensparrendämmung ist mit ca. 50–100 €/m² günstiger und lässt sich auch von innen einbauen, wenn das Dach nicht neu gedeckt wird. Ihre Dicke ist aber durch die Sparrenhöhe begrenzt, und innen muss eine luftdichte Ebene sorgfältig hergestellt werden. Oft wird beides kombiniert.
Holzfaser oder Mineralwolle?
Mineralwolle ist günstiger. Holzfaser kostet etwas mehr, speichert aber deutlich mehr Wärme und hält die Sommerhitze länger draußen; für ausgebaute Dachgeschosse empfehlen wir sie deshalb häufig. Wie viel Heizenergie die Dämmung spart, hängt vom Ausgangszustand ab und lässt sich vom Energieberater für Ihr Haus berechnen. Preise je Dämmart und Dämmstoff finden Sie im Ratgeber Dachdämmung: Kosten.
Nebenkosten, die oft vergessen werden
Neben den Arbeiten auf der Dachfläche fallen fast immer weitere Posten an. Zusammen machen sie beim Einfamilienhaus schnell 3.000–10.000 € aus, mit Fenstern oder Gaube deutlich mehr.
| Posten | Richtwert |
|---|---|
| Gerüst | ca. 8–15 €/m² Gerüstfläche, beim Einfamilienhaus meist ca. 1.500–3.500 € |
| Container und Entsorgung | ca. 200–500 € je Container; im m²-Preis fürs Abdecken meist enthalten |
| Asbesthaltige Faserzementplatten ausbauen und entsorgen | zusätzlich ca. 30–75 €/m² |
| Dachrinnen und Fallrohre erneuern | ca. 45–120 € pro Meter, beim Einfamilienhaus meist ca. 1.000–3.000 € |
| Kamin: Einfassung, Verkleidung oder Kopf erneuern | ca. 800–4.000 € |
| Dachfenster austauschen | ca. 1.200–2.500 € je Fenster |
| Dachfenster neu einbauen | ca. 2.000–4.000 € je Fenster |
| Neue Gaube | ca. 12.000–30.000 € |
| Statik durch Tragwerksplaner | ca. 600–1.200 € |
| Blitzschutz anpassen | ca. 500–1.500 € |
Grobe Richtwerte (Stand Oktober 2026), ersetzen kein Angebot.
Asbest und Eternit: was es kostet
Faserzementplatten, die vor dem Asbestverbot 1993 verlegt wurden, können Asbest enthalten. Sie dürfen nur von Betrieben mit Sachkunde nach den Technischen Regeln für Gefahrstoffe (TRGS 519) ausgebaut werden, mit Schutzmaßnahmen und ohne die Platten zu zerbrechen, und werden als gefährlicher Abfall entsorgt. Rechnen Sie mit ca. 30–75 €/m² zusätzlich zur neuen Deckung, bei 140 m² also ca. 4.000–10.500 €. Weil unter solchen Platten oft auch Lattung und Dämmung fehlen, ist ein Eternitdach fast immer ein Fall für die Komplettsanierung. Ist unklar, ob die Platten Asbest enthalten, schafft eine Materialprobe Klarheit.
Steht das Gerüst ohnehin, lohnt es sich, alte Dachfenster gleich mitzutauschen. Details im Ratgeber Dachfenster: Kosten.
Wovon der Preis abhängt
Die größten Preistreiber sind der Zustand des Dachstuhls, die Dachform, das Material, der Dämmstandard und die Zugänglichkeit. Wie stark sie bei Ihnen ins Gewicht fallen, zeigt der Selbstcheck unten.
- Dachfläche und Dachform: Mehr Fläche, mehr Grate, Kehlen und Gauben bedeuten mehr Material und Arbeitszeit.
- Zustand des Dachstuhls: Jeder Sparren, der ersetzt werden muss, erhöht die Kosten; ein neuer Dachstuhl erhöht sie um rund die Hälfte.
- Material: Schiefer und Biberschwanz kosten ein Mehrfaches von Betondachsteinen.
- Dämmung: Dämmstoff, Dicke und Aufbau entscheiden über einen großen Teil der Summe.
- Zugänglichkeit: Enge Grundstücke, Grenzbebauung, hohe Traufen oder ein nötiger Kran kosten extra.
Selbstcheck: Wird Ihr Dach eher günstig oder teuer?
Beantworten Sie die folgenden fünf Fragen. Je öfter Sie mit Ja antworten, desto eher liegt Ihr Dach im oberen Bereich der Spannen.
- Hat Ihr Dach Grate, Kehlen, Gauben oder mehr als zwei Dachflächen?
- Gibt es auf dem Dachboden dunkle Stellen am Holz, durchhängende Sparren oder Bohrmehl?
- Ist das Dach mit Schiefer, Biberschwanz oder mit Faserzementplatten aus der Zeit vor 1993 gedeckt?
- Steht das Haus an der Grundstücksgrenze oder an einer engen Straße, oder ist die Traufe höher als zwei Geschosse?
- Sollen Dachfenster, eine Gaube oder Photovoltaik dazukommen?
Kein oder ein Ja: Sie liegen eher im unteren Bereich. Zwei bis drei: in der Mitte. Vier oder fünf: Rechnen Sie mit dem oberen Bereich und planen Sie 10–20 % Puffer ein.
Förderung und Steuer: So senken Sie die Kosten
Gefördert wird bei der Dachsanierung die Dämmung samt den dafür nötigen Umfeldmaßnahmen – nicht die reine Neueindeckung. Der BAFA-Zuschuss beträgt 15 %, beim Einfamilienhaus höchstens 4.500 €, mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) höchstens 10.500 €.
BAFA-Zuschuss: die Zahlen
- Grundförderung 15 % der förderfähigen Kosten, Mindestinvestition 300 €
- Förderfähig höchstens 30.000 € je Wohneinheit, mit iSFP 60.000 €
- iSFP-Bonus 5 %: bei einer Wohneinheit für Anträge seit dem 21. Juli 2026 nur auf den Teil der Kosten über 30.000 €
- Ein Energieeffizienz-Experte ist für den Antrag Pflicht
| Förderfähige Kosten | Zuschuss ohne iSFP | Zuschuss mit iSFP |
|---|---|---|
| 20.000 € | 3.000 € | 3.000 € |
| 30.000 € | 4.500 € | 4.500 € |
| 45.000 € | 4.500 € | 7.500 € |
| 60.000 € und mehr | 4.500 € | 10.500 € |
Stand Oktober 2026 laut BAFA; die Konditionen ändern sich regelmäßig. Für den Zuschuss lohnt sich der iSFP also erst, wenn die förderfähigen Kosten deutlich über 30.000 € liegen.
Was förderfähig ist – und was nicht
Förderfähig sind die Dämmung von Dachflächen und Geschossdecken, neue Dachfenster, die die technischen Anforderungen erfüllen, und Umfeldmaßnahmen, die für die Dämmung nötig sind – etwa Gerüst, Abdecken, Entsorgung oder das Anpassen von Rinnen und Anschlüssen. Was im Einzelfall dazugehört, legt der Energieeffizienz-Experte fest. Nicht gefördert werden eine Neueindeckung ohne Dämmung, Reparaturen, Dachbeschichtungen und rein optische Mehrkosten.
Die richtige Reihenfolge
- Angebot mit einzeln ausgewiesenen Positionen
- Prüfung durch den Energieeffizienz-Experten
- Vertrag mit Förderklausel – er gilt nur bei Förderzusage
- Antrag beim BAFA, erst danach Baubeginn
- Nachweise über den Energieberater, dann Auszahlung
Ein Vertrag ohne Förderklausel oder ein Baubeginn vor dem Antrag schließt den Zuschuss aus.
Steuerbonus statt Zuschuss
Wer das Haus selbst bewohnt und das Gebäude älter als zehn Jahre ist, kann nach § 35c EStG die Einkommensteuer senken: um 7 % der Kosten im Jahr des Abschlusses und im Folgejahr, um 6 % im dritten Jahr, zusammen 20 %, höchstens 40.000 € je Objekt. Einen Energieberater braucht es dafür nicht, wohl aber eine Bescheinigung des ausführenden Fachbetriebs. Für dieselbe Maßnahme gibt es entweder den Zuschuss oder den Steuerbonus, nicht beides. Bei mittleren Projekten ohne iSFP ist der Steuerbonus oft der höhere Betrag – wie im Rechenbeispiel oben.
Für nicht geförderte Arbeiten wie eine Reparatur gibt es den Handwerkerbonus: 20 % der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € im Jahr (§ 35a EStG). Alle Programme im Detail erklären wir auf der Seite Förderung und Energieberatung.
Pflichten, die den Umfang bestimmen
Ob Sie dämmen müssen, entscheidet meist das Gesetz: Wird mehr als 10 % der Dachfläche erneuert, ist eine Dämmung auf einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K) Pflicht. Das bestimmt den Umfang und damit die Kosten stärker als jede Materialwahl.
Dämmpflicht beim Erneuern
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (früher Gebäudeenergiegesetz) verlangt in § 36 und Anlage 7: Wer die Dachdeckung oder den Dachaufbau über beheizten Räumen erneuert, muss die erneuerte Fläche so dämmen, dass ihr Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) höchstens 0,24 W/(m²K) beträgt. Ausgenommen sind Änderungen an höchstens 10 % der Fläche – eine kleine Reparatur löst also keine Dämmpflicht aus. Ist die Dämmdicke technisch begrenzt, etwa durch die Sparrenhöhe, genügt die höchstmögliche Dicke. Den Gesetzestext finden Sie bei gesetze-im-internet.de.
Oberste Geschossdecke
Ist der Dachboden unbeheizt und die Decke darunter ungedämmt, muss diese Decke gedämmt werden – oder ersatzweise das Dach (§ 35 GModG). Die Pflicht trifft vor allem neue Eigentümer: Wer ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen schon seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt, ist ausgenommen; nach einem Eigentümerwechsel hat der Käufer zwei Jahre Zeit. Die Dämmung der Geschossdecke ist deutlich günstiger als eine Dachdämmung und kann eine Alternative sein, wenn der Dachboden nicht bewohnt wird.
Keine Solarpflicht, keine Baugenehmigung
Eine Pflicht, bei der Dachsanierung eines privaten Wohnhauses eine Photovoltaikanlage zu bauen, gibt es in Hessen nach unserem Stand (Oktober 2026) nicht. Eine Baugenehmigung brauchen Sie seit dem 14. Oktober 2025 ebenfalls nicht; je nach Vorhaben fallen aber Kosten für Statik und die Unterlagen zur Kenntnisgabe an die Gemeinde an.
So sparen Sie – ehrlich
Am meisten sparen Sie, wenn alle Arbeiten in einem Zug erledigt werden und die Förderung richtig genutzt wird. Billige Dämmung oder Eigenleistung auf dem Dach sparen dagegen am falschen Ende.
- Kombinieren: Dämmung, Neueindeckung, Fenster, Rinnen und die Vorbereitung für Photovoltaik mit einem Gerüst. Jede Maßnahme, die später einzeln kommt, zahlt Gerüst und Baustelleneinrichtung erneut.
- Förderung vor dem Auftrag klären: Zuschuss oder Steuerbonus machen mehrere tausend Euro aus – aber nur, wenn die Reihenfolge stimmt.
- Eigenleistung nur am Boden: Dachboden räumen, Gartenbereich freimachen, nach einer Dämmung von außen innen selbst streichen. Auf dem Dach ist Eigenleistung gefährlich und wird nicht gefördert.
- Prüfen, ob eine Reparatur reicht: Ist das Dach jünger als ca. 30 Jahre und nur an einer Stelle undicht, ist eine Dachreparatur deutlich günstiger.
- Nicht an der Dämmung sparen: Ein paar Zentimeter mehr kosten beim offenen Dach wenig und wirken jahrzehntelang.
Checkliste: So vergleichen Sie Angebote
- Ist die Dachfläche in allen Angeboten gleich groß angesetzt?
- Sind Gerüst, Abdecken und Entsorgung enthalten?
- Welcher Dämmstoff in welcher Dicke, welcher U-Wert wird erreicht?
- Gibt es eine Position für Arbeiten am Dachstuhl nach Aufwand?
- Sind Kamin, Wandanschlüsse, Rinnen und Fallrohre aufgeführt?
- Enthält der Vertrag eine Förderklausel, falls Sie den Zuschuss wollen?
Wie lange dauert eine Dachsanierung?
Eine Dachsanierung beim Einfamilienhaus dauert meist zwei bis vier Wochen auf der Baustelle, eine reine Neueindeckung ein bis zwei Wochen. Ein neuer Dachstuhl ist nach der Planung meist in ein bis drei Tagen aufgerichtet; mit Dämmung und Deckung sollten Sie dann vier bis sechs Wochen einplanen. Längere Standzeiten erhöhen die Gerüstkosten. Den Ablauf in acht Schritten mit Tagesangaben beschreiben wir auf der Seite Dachsanierung.
Kostenüberblick auf einen Blick
Alle Richtwerte dieser Seite in einer Tabelle, gerechnet für ein Einfamilienhaus mit 140 m² Dachfläche:
| Vorhaben | Richtwert | Einfamilienhaus mit 140 m² ca. |
|---|---|---|
| Dach neu decken ohne Dämmung | ca. 90–180 €/m² | 13.000–25.000 € |
| Umdecken | ca. 80–130 €/m² | 11.000–18.000 € |
| Komplettsanierung mit Dämmung | ca. 200–350 €/m² | 28.000–49.000 € |
| Komplettsanierung mit neuem Dachstuhl | ca. 300–550 €/m² | 42.000–77.000 € |
| Gerüst, Rinnen und Anschlüsse | pauschal | 3.000–6.000 € |
| Asbest ausbauen und entsorgen | zusätzlich ca. 30–75 €/m² | 4.000–10.500 € |
| BAFA-Zuschuss auf Dämmung | 15 % | bis 4.500 €, mit iSFP bis 10.500 € |
| Steuerbonus nach § 35c EStG | 20 % über 3 Jahre | z. B. 8.000 € bei 40.000 € Kosten |
Grobe Richtwerte (Stand Oktober 2026), ersetzen kein Angebot.
Quellen und Stand
Richtwerte: Auswertung öffentlich zugänglicher Kostenangaben von Fachportalen, Herstellern und Dachdeckerbetrieben (Stand September/Oktober 2026), bezogen auf Steildächer im Kreis Groß-Gerau und in Darmstadt. Förderangaben: BAFA, Seite „Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle“, abgerufen am 22.10.2026. Rechtsangaben: Gebäudemodernisierungsgesetz §§ 35, 36 und Anlage 7 sowie §§ 35a und 35c EStG, abgerufen bei gesetze-im-internet.de am 22.10.2026; Hessische Bauordnung in der Fassung seit 14.10.2025. Diese Seite ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Förderberatung. Ein verbindliches Angebot erstellen wir nach einer Besichtigung; für eine erste Einschätzung genügen Fotos per WhatsApp.
Zuletzt aktualisiert: Oktober 2026 · Fachlich verantwortlich: Timo Zwilling, Inhaber Dachtechnik Zwilling
