Langen grenzt im Osten direkt an Mörfelden-Walldorf; über die B 486 sind wir schnell bei Ihnen. Die Stadt hat zwei Gesichter: eine Fachwerk-Altstadt, für die eine eigene Satzung Dachziegel, Gaubenmaße und sogar Dachfenster regelt, und große Wohngebiete aus der Nachkriegszeit, deren Dächer jetzt saniert werden.
Von unserem Betrieb Am Berg 3 in Mörfelden-Walldorf sind es rund 10 Straßenkilometer nach Langen. Timo Zwilling kommt für die Besichtigung selbst vorbei – und auf der Baustelle arbeitet dasselbe feste Team vom ersten bis zum letzten Tag.
- Entfernung
- ca. 10 km ab Mörfelden-Walldorf
- Stadtteile
- Altstadt, Nordend, Oberlinden, Linden, Neurott, Steinberg
- Auch in der Nähe
- Egelsbach, Dreieich, Erzhausen
- Die Langener Altstadtsatzung schreibt Sattel- oder Krüppelwalmdach mit 45–55° und rote bis rotbraune Biberschwänze, Falzpfannen oder Falzziegel vor – auch beim reinen Umdecken.
- Liegende Dachfenster sind in der Altstadt nur als Ausstieg bis 0,20 m² vorgesehen; größere nur dort, wo sie nicht stören und nicht eingesehen werden.
- In Oberlinden, Linden, Nordend oder am Steinberg tauschen wir Dachfenster in gleicher Größe meist in wenigen Stunden (Richtwert ca. 1.200–2.500 € pro Fenster).
- Gauben und Arbeiten an der Dachkonstruktion sind baugenehmigungsfrei, werden aber der Stadt Langen zur Kenntnis gegeben; ist doch ein Bauantrag nötig, entscheidet die Bauaufsicht des Kreises Offenbach.
- Solaranlagen in der Altstadt: nur matte Module, dicht auf der Dachfläche, nicht aufgeständert und mit schriftlicher Genehmigung.
Dächer in Langen: von der Fachwerk-Altstadt bis zum Steinberg
Langen hat auf engem Raum fast alle Dachtypen, die es in der Region gibt: steile Fachwerkdächer in der Altstadt, Satteldächer der 1950er- und 1960er-Jahre, Reihenhäuser und Wohnblocks.
Altstadt
Die Altstadt liegt im Osten innerhalb der ehemaligen Stadtbefestigung, die 1336 ausgebaut wurde; Spitzer und Stumpfer Turm stehen noch. Typisch sind giebelständige, zweigeschossige Fachwerkhäuser aus dem 17. und 18. Jahrhundert, 6,50 bis 8,00 m breit, mit steilen Satteldächern oder Krüppelwalm. Rund um Fahrgasse, Obergasse und Wilhelm-Leuschner-Platz sind Straßenzüge als denkmalgeschützte Gesamtanlage erfasst. Unter diesen Dächern stecken oft jahrhundertealte Dachstühle, die wir als Zimmerei prüfen und gezielt reparieren, bevor neu gedeckt wird.
Wohngebiete der Nachkriegszeit
Zwischen 1939 und 1951 wuchs Langen von rund 9.000 auf rund 14.000 Einwohner. Anfang der 1960er-Jahre entstand die Wohnstadt Oberlinden, im Neurott 1958 eine Siedlung für US-Soldaten. Das Nordend ist heute mit rund 7.000 Einwohnern der größte Stadtteil. Dächer aus dieser Zeit sind 60 Jahre und älter: Die Eindeckung wird porös, die Dämmung ist dünn oder fehlt, und die Dachfenster stammen oft aus dem späteren Ausbau.
Steinberg und jüngere Gebiete
Am Steinberg stehen Ein- und Mehrfamilienhäuser mit Gärten, seit den späten 1990er-Jahren auch Reihenhäuser. Hier geht es seltener um Sanierung, häufiger um Dachfenster, Gauben und Reparaturen.
Die Altstadtsatzung: Regeln fürs Dach
Für die Altstadt gilt seit 1980 eine Gestaltungssatzung der Stadt Langen. Sie ist ausdrücklich auch bei Instandsetzungen anzuwenden, etwa bei Dachumdeckungen und beim Austausch von Fenstern – und auch dann, wenn die Arbeit keine Baugenehmigung braucht. Die wichtigsten Vorgaben für das Dach:
| Bauteil | Vorgabe der Altstadtsatzung |
|---|---|
| Dachform | Satteldach oder Krüppelwalmdach; Giebelbreite möglichst nicht über 9,0 m |
| Dachneigung | 45° bis 55° |
| Eindeckung (Vordergebäude) | unglasierte Biberschwänze, Falzpfannen oder Falzziegel in Rot oder Rotbraun; bei nicht einsehbaren Nebengebäuden auch andere Materialien in ziegelähnlichem Farbton |
| Gauben | nur ausnahmsweise; einzelne Schlepp- oder Giebelgauben mit je einem Fenster, höchstens 1,20 m hoch und 1,60 m breit, zusammen höchstens ¼ der Firstlänge, mindestens 1,50 m vom Ortgang; Eindeckung wie das Hauptdach |
| Liegende Dachfenster | nur als Ausstieg bis 0,20 m²; großflächige nur, wo sie nicht stören und nicht eingesehen werden |
| Ortgang, Traufe, Rinnen | ortsübliche Auskragung und Profile; Dachrinnen und Fallrohre farblich angeglichen |
| Solaranlagen (Satzung 2022) | dem Dach untergeordnet, dicht an der Dachfläche, nicht aufgeständert, nur matte Module, keine gemischten Formate |
Für Solaranlagen verlangt die Ergänzungssatzung von 2022 vor Beginn eine schriftliche Genehmigung. Für Kulturdenkmäler und die Gesamtanlagen gilt zusätzlich das Denkmalschutzgesetz.
Was das praktisch heißt: Eine Neueindeckung mit dunklen Betondachsteinen oder ein großes Dachfenster zur Straße sind in der Altstadt nicht drin. Wir klären vor dem Angebot, ob Ihr Haus im Geltungsbereich liegt, und decken mit passenden Biberschwänzen oder Falzziegeln. Eine Gaube muss sich ins Bild fügen. Darauf achten wir bei jeder Gaube: Form, Eindeckung und Fenster werden auf das Haus und die Nachbarschaft abgestimmt.
Dachfenster austauschen in Langen
Außerhalb der Altstadt tauschen wir ein altes Dachfenster meist in wenigen Stunden gegen ein neues in gleicher Größe – von außen, mit neuem Eindeckrahmen und ohne Arbeiten an der Innenverkleidung. In Oberlinden, Linden und im Nordend sitzen oft noch Fenster aus dem ersten Dachausbau. Wenn sie ziehen, innen beschlagen oder bei Schlagregen tropfen, lohnt sich der Austausch meist mehr als die nächste Reparatur. Woran Sie die Ursache erkennen, steht im Ratgeber Dachfenster undicht.
In der Altstadt: erst klären, dann bestellen
Weil die Altstadtsatzung auch den Fensteraustausch erfasst und liegende Dachfenster nur bis 0,20 m² vorsieht, sprechen wir vor einem Austausch in der Altstadt mit der Stadt, welche Größe zulässig ist. Das ist ehrlicher, als ein Fenster zu bestellen, das später Ärger macht.
Schallschutz an Bahn und Autobahn
Langen liegt an der Main-Neckar-Bahn und zwischen A 5 und A 661. Für Häuser in der Nähe empfehlen wir Fenster mit erhöhtem Schallschutz. Preise für Fenster und Zubehör stehen im Ratgeber Dachfenster: Kosten.
Neueindeckung und Dachstuhl in den Wohngebieten
Bei Häusern aus den 1950er- bis 1970er-Jahren ist die Neueindeckung mit Dämmung meist die wirtschaftlichste Lösung, weil Gerüst, Abriss und Entsorgung nur einmal anfallen. Wir nehmen die alte Deckung ab, prüfen den Dachstuhl, verstärken oder ersetzen einzelne Sparren, dämmen von außen und decken neu ein. Die gesetzlichen Vorgaben des Gebäudemodernisierungsgesetzes (früher Gebäudeenergiegesetz) zur Dämmung gelten dabei. Wer nur Teile der Deckung erneuern will, bekommt von uns eine ehrliche Einschätzung, ob sich das noch lohnt.
Mehr zu Ziegeln, Dachsteinen und Ablauf lesen Sie unter Dacheindeckung, Richtwerte im Ratgeber Dachsanierung: Kosten.
Genehmigung in Langen: Kenntnisgabe an die Stadt, Bauaufsicht beim Kreis
Für eine Gaube, ein neues Dachfenster oder eine Dachsanierung brauchen Sie in Langen in der Regel keine Baugenehmigung mehr. Nach der Hessischen Bauordnung sind diese Vorhaben an bestehenden Gebäuden seit dem 14. Oktober 2025 baugenehmigungsfrei, mit zwei Bedingungen:
- Kenntnisgabe: Für Gauben und Änderungen an Dach, Dachkonstruktion und Dämmung gehen die Bauvorlagen an die Stadt Langen. Baubeginn ist 14 Tage nach Eingang möglich, wenn die Stadt kein Genehmigungsverfahren verlangt.
- Statik: Bei Gauben, Eingriffen in die Konstruktion und neuen Dachöffnungen bescheinigt ein berechtigter Tragwerksplaner die statische Unbedenklichkeit.
Ist doch ein Baugenehmigungsverfahren nötig, entscheidet die Untere Bauaufsichtsbehörde des Kreises Offenbach. Bebauungspläne, Altstadtsatzung und Denkmalschutz gelten in jedem Fall. Die Stadt veröffentlicht die rechtsverbindlichen Bebauungspläne auf ihrer Website. Vor der Planung einer Gaube sehen wir dort nach, was gilt.
Ablauf und Anfahrt nach Langen
Von Am Berg 3 fahren wir über die B 486 nach Langen, je nach Verkehr in rund 15 Minuten. Am schnellsten geht es, wenn Sie uns per WhatsApp Fotos vom Dach oder vom Typenschild des Dachfensters schicken. Danach kommt Timo Zwilling zur Besichtigung, misst auf und prüft bei Altstadthäusern gleich, welche Satzungsregeln greifen. Sie erhalten ein schriftliches Angebot mit allen Positionen; bei Gauben und Dachumbauten stellen wir die Unterlagen für die Kenntnisgabe mit Ihnen zusammen.
Auch in Egelsbach, Erzhausen und Dreieich
Egelsbach schließt südlich an Langen an und grenzt wie Langen direkt an Mörfelden-Walldorf. Dort übernehmen wir dieselben Arbeiten, die Kenntnisgabe geht an die Gemeinde Egelsbach. Erzhausen liegt südlich von Egelsbach, nördlich von Langen sind wir in Dreieich im Einsatz. Alle Orte finden Sie im Einsatzgebiet.
Stadtteile und Nachbarorte
Wir sind in allen Stadtteilen von Langen im Einsatz und übernehmen von hier aus auch Aufträge in den Nachbarorten. Ihr Ort ist nicht dabei? Schauen Sie in unser Einsatzgebiet oder fragen Sie einfach an.
