Dreieich besteht aus fünf Orten, die erst 1977 zu einer Stadt zusammengeschlossen wurden. Entsprechend verschieden sind die Dächer. In der Altstadt von Dreieichenhain und in der Villenkolonie Buchschlag schreiben eigene Satzungen sogar Ziegelfarbe, Gaubenbreite und Solarmodule vor. Wir kennen diese Regeln und planen Ihr Dach von Anfang an danach.
Von unserem Betrieb Am Berg 3 in Mörfelden-Walldorf sind es rund 15 Straßenkilometer nach Dreieich. Timo Zwilling kommt für die Besichtigung selbst vorbei – und auf der Baustelle arbeitet dasselbe feste Team vom ersten bis zum letzten Tag.
- Entfernung
- ca. 15 km ab Mörfelden-Walldorf
- Stadtteile
- Sprendlingen, Dreieichenhain, Buchschlag, Götzenhain, Offenthal
- Auch in der Nähe
- Langen, Egelsbach
- Für die Altstadt von Dreieichenhain gilt seit 26.11.2025 eine neue Gestaltungs- und Erhaltungssatzung: Dachflächenfenster sind dort grundsätzlich unzulässig, Gauben dürfen höchstens 1,50 m breit sein.
- In der Villenkolonie Buchschlag regelt eine Satzung vom 01.08.2025 Dachform, Dachneigung, Dachfarbe und Solaranlagen. 93 Häuser stehen dort zusätzlich unter Einzeldenkmalschutz.
- Die Bauaufsicht und die Untere Denkmalschutzbehörde für Dreieich sitzen beim Kreis Offenbach in Dietzenbach. Die Gestaltungsberatung macht die Stadt Dreieich.
- Ein Dachfenster tauschen wir meist an einem Tag. Richtwert: ca. 1.200–2.500 € pro Fenster, Details im Ratgeber Dachfenster-Kosten.
Fünf Stadtteile, fünf Dachlandschaften
Welche Regeln für Ihr Dach gelten und welche Arbeiten typischerweise anstehen, hängt in Dreieich vor allem vom Stadtteil ab. Die fünf Orte Sprendlingen, Dreieichenhain, Buchschlag, Götzenhain und Offenthal waren bis 1977 selbstständig und sind ganz unterschiedlich gewachsen.
| Stadtteil | Was ihn prägt | Worauf es am Dach ankommt |
|---|---|---|
| Dreieichenhain | Altstadt mit Fachwerk rund um die Burg Hayn, Stadtrechte seit 1256 | Gestaltungssatzung: Tonziegel, Biberschwanz auf Sichtfachwerk, kaum Dachfenster |
| Buchschlag | Villenkolonie von 1904, kleinster Stadtteil | Gesamtanlage und Satzung: steile Dächer, festgelegte Dachfarben, Regeln für Solar |
| Sprendlingen | bevölkerungsreichster Stadtteil | in den Wohngebieten häufig Dämmung, Dachfenster, Gauben |
| Götzenhain | um 1200 ringförmig angelegtes Dorf, Kirche von 1776 | ältere Häuser im Ortskern, Wohngebiete am Rand |
| Offenthal | ländlich geprägt, über 5.000 Einwohner | ältere Häuser im Ortskern, Einfamilienhäuser in den Wohngebieten |
In den Wohngebieten von Sprendlingen, Götzenhain und Offenthal haben wir es meist mit Einfamilien- und Reihenhäusern zu tun. Dort geht es um bessere Dämmung, neue Dachfenster oder eine Gaube für mehr Platz im Dachgeschoss. In Dreieichenhain und Buchschlag kommen die Vorgaben der Stadt und der Denkmalpflege hinzu. Was diese Satzungen konkret verlangen, steht in den nächsten beiden Abschnitten.
Altstadt Dreieichenhain: was die Gestaltungssatzung für Ihr Dach vorschreibt
In der Altstadt von Dreieichenhain sind Dachform, Ziegel, Gauben und Dachfenster genau geregelt, auch für Arbeiten, die nach Bauordnung genehmigungsfrei wären. Grundlage ist die Gestaltungs- und Erhaltungssatzung der Stadt Dreieich für die historische Altstadt, gültig ab 26.11.2025. Die wichtigsten Punkte für das Dach:
- Dachform: Hauptgebäude haben symmetrische Sattel- oder Krüppelwalmdächer mit 45–55° Neigung.
- Eindeckung: naturrote bis rotbraune, nicht glasierte Tonziegel oder rote bis rotbraune Betondachsteine mit gewellter Oberfläche. Auf Häusern mit Sichtfachwerk sind naturrote Biberschwanzziegel aus Ton vorgeschrieben. Eine noch brauchbare alte Deckung soll möglichst wiederverwendet werden.
- Dachfenster: Dachflächenfenster sind unzulässig. Ausnahmen sind möglich, wenn man sie vom Straßenraum aus nicht sieht. Dacheinstiegsluken bis 0,50 × 0,60 m sind erlaubt.
- Gauben: mit Schlepp-, Giebel- oder Walmdach, höchstens 1,50 m breit, Zwerchhäuser bis 3,0 m. Der Abstand zur Giebelwand beträgt mindestens 2 m, und die Gaube endet mindestens 2 m unter dem First. Zusammen dürfen Gauben höchstens ein Drittel der Trauflänge einnehmen.
- Solaranlagen: Sie sind grundsätzlich möglich, aber ohne Eingriff in die Dachkonstruktion, mit matten Modulen, 0,5 m Randabstand und als geschlossene Rechteckfläche. Vorrang haben Nebengebäude, auf Gauben sind sie unzulässig.
Dazu kommt: Die Altstadt ist ein denkmalgeschütztes Ensemble. Jede Instandsetzung, also auch eine neue Eindeckung, braucht deshalb zusätzlich die denkmalschutzrechtliche Genehmigung nach § 18 Hessisches Denkmalschutzgesetz. Die Stadt bietet dafür eine Beratung im Fachbereich Planung und Bau an. Den Satzungstext finden Sie im Stadtrecht der Stadt Dreieich.
Villenkolonie Buchschlag: Dachneigung, Dachfarbe und Solar
Wer in Buchschlag baut oder saniert, muss die Gestaltungs- und Erhaltungssatzung für die Villenkolonie einhalten. Die Stadtverordneten haben sie am 01.07.2025 beschlossen. Die Villenkolonie wurde 1904 von Jakob Latscha gegründet und ist eine denkmalgeschützte Gesamtanlage. 93 Häuser stehen außerdem unter Einzeldenkmalschutz. Für diese Einzeldenkmäler werden alle Maßnahmen individuell mit den Denkmalschutzbehörden abgestimmt. Für die übrigen Häuser gilt unter anderem:
- Dachformen: Sattel-, Walm-, Zelt-, Mansard- und Krüppelwalmdach, mindestens 50° Neigung, gegenüberliegende Dachflächen gleich steil.
- Dachfarbe: nur Anthrazit, Braun oder Rottöne. Die Rottöne dürfen nicht grell sein. Glänzende, glasierte oder metallische Oberflächen sind nicht erlaubt.
- Material abstimmen: Die Eindeckung wird mit der Bauberatung der Stadt abgestimmt, auf Anforderung mit Muster.
- Solaranlagen: nur auf der Dachfläche oder als Indach-Lösung, zum Beispiel mit Solardachziegeln. Die Module sind matt, die Reflexionsminderung muss der Hersteller bescheinigen. Sie bilden ein geschlossenes Rechteck mit mindestens 0,5 m Abstand zum Dachrand und haben dieselbe Neigung wie das Dach.
- Ortgang und Traufe haben einen Dachüberstand.
Für uns heißt das: Wir bestellen erst, wenn Ziegel, Farbe und Ausführung mit der Stadt geklärt sind. Bei einer Photovoltaik-Montage übernehmen wir Unterkonstruktion und Module, den elektrischen Anschluss macht ein Elektrofachbetrieb.
Wer ist zuständig? Stadt Dreieich und Kreis Offenbach
In Dreieich sind zwei Stellen beteiligt. Die Bauaufsicht liegt beim Kreis Offenbach, Gestaltungssatzungen und Kenntnisgabe bei der Stadt. Bauanträge und Bauaufsicht laufen über den Fachdienst Bauaufsicht des Kreises in Dietzenbach. Er ist auch Untere Denkmalschutzbehörde. Die Gestaltungssatzungen erlässt dagegen die Stadt Dreieich, und sie berät auch dazu.
Nach der Hessischen Bauordnung (Fassung seit 14.10.2025) sind viele Dacharbeiten an bestehenden Häusern baugenehmigungsfrei:
- Gauben und neue Dächer mit Konstruktion und Dämmung: Die Bauvorlagen gehen vorher an die Stadt (Kenntnisgabe). Baubeginn ist frühestens 14 Tage nach Eingang, wenn kein Genehmigungsverfahren verlangt wird.
- Neue Dachfenster und Öffnungen in der Dachfläche sind baugenehmigungsfrei.
- Statik: Bei Gauben, neuen Öffnungen und Eingriffen in die Konstruktion bescheinigt eine berechtigte Person die statische Unbedenklichkeit.
- Immer verbindlich: Bebauungsplan, Gestaltungssatzungen, Abstandsflächen und Denkmalschutz.
Genehmigungsfrei bedeutet in Dreieichenhain und Buchschlag also nicht regelfrei. Wir klären die Lage für Ihr Grundstück vor dem Angebot. Bei Bedarf ziehen wir einen Tragwerksplaner oder Architekten hinzu.
Dachfenster austauschen in Dreieich
Außerhalb der Satzungsgebiete tauschen wir alte Dachfenster in der Regel an einem Tag und ohne Auflagen. In Sprendlingen, Götzenhain und Offenthal sitzen in vielen ausgebauten Dachgeschossen noch Fenster aus den 1980er- und 1990er-Jahren. Sie ziehen, beschlagen oder werden undicht. Wir setzen ein neues, gut gedämmtes Fenster in die vorhandene Öffnung. Wir arbeiten überwiegend von außen, und am Abend ist das Dach wieder dicht. Wir tauschen Fenster von Velux, Roto, Fakro und anderen Herstellern.
In der Altstadt von Dreieichenhain sind neue Dachflächenfenster grundsätzlich unzulässig. Ob ein vorhandenes Fenster ersetzt oder vergrößert werden darf, klären wir vorher mit der Stadt und der Denkmalbehörde. Oft ist dann eine kleine Gaube nach Satzung die genehmigungsfähige Lösung. In Buchschlag stimmen wir Eindeckrahmen und Farbe auf die Vorgaben zur Dachfarbe ab.
Richtwert: ca. 1.200–2.500 € pro Fenster in gleicher Größe, inklusive Montage, Eindeckrahmen und Dämmset (Stand Oktober 2026, ersetzt kein Angebot). Ablauf und Varianten stehen auf der Seite Dachfenster austauschen. Ein Foto vom Typenschild per WhatsApp genügt uns für die erste Einschätzung.
Neu eindecken und sanieren: Ziegel, die zur Satzung passen
Eine neue Eindeckung planen wir in Dreieich zuerst nach den örtlichen Vorgaben und dann nach dem Budget. Danach richtet sich, welche Ziegel überhaupt in Frage kommen. Grobe Richtwerte (Stand Oktober 2026), ersetzen kein Angebot:
| Eindeckung | Wo sie in Dreieich typisch ist | Richtwert |
|---|---|---|
| Betondachsteine | Wohngebiete; in Dreieichenhain nur rot bis rotbraun mit gewellter Oberfläche | ca. 90–140 €/m² |
| Tondachziegel | überall; in Dreieichenhain naturrot bis rotbraun, nicht glasiert | ca. 100–180 €/m² |
| Biberschwanz (Doppeldeckung) | Pflicht auf Sichtfachwerk in der Altstadt Dreieichenhain | ca. 140–220 €/m² |
| Komplettsanierung mit Dämmung | Häuser mit alter Deckung und wenig Dämmung | ca. 200–350 €/m² |
Bei alten Häusern prüfen wir zuerst den Dachstuhl. Weil wir auch Zimmerei sind, tauschen oder verstärken wir schadhafte Sparren selbst, bevor neu eingedeckt wird. Mehr zu Materialien steht auf der Seite Dacheindeckung, zur Sanierung mit Dämmung auf Dachsanierung. Stefan Marx schreibt über die Gaube, die wir für ihn umgebaut haben: „Die Gaube fügt sich perfekt ins Gesamtbild ein und überzeugt sowohl optisch als auch handwerklich.“
Stadtteile und Nachbarorte
Wir sind in allen Stadtteilen von Dreieich im Einsatz und übernehmen von hier aus auch Aufträge in den Nachbarorten. Ihr Ort ist nicht dabei? Schauen Sie in unser Einsatzgebiet oder fragen Sie einfach an.
